北京楼市新政满月：供需两端新动态已现
本报记者 张芗逸 石柳
北京市住房和城乡建设委员会(以下简称“北京市住建委”)、北京住房公积金管理中心发布《关于进一步优化调整本市房地产相关政策的通知》(以下简称《通知》)已满一个月。这份调控优化政策通过放松五环外住房限购、加大住房公积金贷款支持力度等一揽子措施，为北京房地产市场注入了新活力。
《证券日报》记者持续关注北京新房及二手房市场情况，多方走访发现，带看量、到访量等先行指标在政策影响下增长，部分区域中介门店带看量翻倍，一些改善型项目迎来“看房潮”。政策提振了市场活跃度，对改善性需求释放的促进作用尤为明显。
从全国来看，在北京优化房地产政策后的一个月内，上海、深圳也相继对住房限购政策、住房公积金政策进行了调整。业内人士认为，随着北京、上海、深圳陆续优化楼市限制性措施，加大政策对房地产市场的支持力度，潜在住房需求将加速释放。叠加“金九银十”传统楼市旺季，预计市场成交量将逐步恢复，房地产市场止跌回稳态势将得到巩固。
中介带看量翻倍
通过密集走访，记者了解到，新政出台后北京市房地产市场的整体氛围有所好转，新房、二手房市场活跃度均有提升。
“近一个月每周末都很忙，带看的客户比之前多了一倍。”谈及新政出台前后的变化，一位常年在北京市昌平区五环外回天地区带看二手房的房屋中介告诉记者，以他们的门店为例，以往周末门店总体带看量在五组左右，新政出台后的五个周末，门店带看量均在十组以上。
北京市朝阳区东五环外一处新盘的置业顾问也向记者表示，项目受新政影响较大，到访量和成交量都在政策施行后上浮，周均成交量能达到数十套。
与房地产从业人员的感受相映证，58安居客数据显示，8月份房产经纪行业景气度指数环比上升2.8至47.26，创年内最大单月涨幅，新房、二手房找房热度指数分别达60.3和70.5，释放出积极信号。
从网签成交量来看，记者梳理北京市住建委数据后发现，8月9日至9月6日，北京市新房网签量达3032套，环比增长16.2%；二手房网签量为12780套，环比增长4.4%。
广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉对《证券日报》记者表示，从数据上看，新政对市场活跃度有一定的提振作用，但并非爆发式增长，市场整体表现相对平稳。
“新政出台后，北京房地产市场活跃度有所提升，置换链条正在逐步打通。”58安居客研究院院长张波在接受《证券日报》记者采访时表示，不过北京本轮政策力度弱于上一轮政策放松周期。当下市场对政策的敏感度下降，政策持续效力还有待进一步观察。
二手房活跃度提升
《通知》明确符合本市商品住房购买条件的居民家庭在五环外购买商品住房不限套数，旨在促进房地产市场平稳健康发展，更好满足居民改善性住房需求。
记者注意到，从新政出台后的市场反馈来看，政策对改善性需求的提振效益更为明显。以改善型产品为主打的新盘表现优于刚需新盘及二手房。
“很多人是冲着我们的大户型来的，要在郊区添置一套居住舒适度更高的房子。”在北京市五环外未来科学城附近的一处新盘，置业顾问告诉记者，项目瞄准改善性需求，主打洋房产品，在新政出台后网签近60套，成为8月份昌平区新房销冠。
“政策对改善性需求的拉动尤为显著，8月份北京新房在线价格环比上涨2.55%，新房找房热度环比上涨2.6%。”张波分析称。
在新房市场回稳的同时，二手房市场的价格压力依旧存在。
“目前是买方市场，供购房者选择的房源很多，二手房的价格能在很大程度上影响购房者的选择，这就对卖方形成了压力。”前述房屋中介向记者坦言，新政后二手房市场的活跃度出现了提升，但价格仍然承压。
“政策效果一方面受居民预期的影响，另一方面也受到市场供求关系的影响。”李宇嘉分析称，目前不管是新房还是二手房，都有大量的房源可供选择。如果市场对未来房价存在下跌的预期，就会推迟购买、加速挂牌，甚至出现降价挂牌出售的态势。
李宇嘉建议，目前二手房挂牌量、交易量都大于新房，各地应将二手房作为调控重点，遏制二手房市场“价格踩踏”现象。
中指研究院指数研究部总经理曹晶晶表示，政策放开符合条件的家庭五环外购房套数限制，让有能力、有意愿、有需要的居民家庭进入市场，能够促进市场修复。鉴于政策力度温和，且2024年多轮政策优化后需求已有集中释放，本次新政的边际效果或较为有限，购房需求大概率将呈现逐步释放态势。
各地限制性措施陆续调整
2024年以来，各地因城施策，对房地产政策进行了多轮调整，逐步优化对房地产市场的限制性措施。
2024年9月份，北京、上海、广州、深圳四大一线城市陆续调整购房限制性措施，其中广州全面取消了限购措施，深圳放开了非核心区购房限制，北京、上海则放宽了购房所需缴纳社会保险或个人所得税的年限要求。
自北京于今年8月份优化住房限购政策以来，各地对购房限制性措施进行了新一轮调整。
上海市住房城乡建设管理委等六部门于8月25日联合印发《关于优化调整本市房地产政策措施的通知》，明确符合住房购买条件的居民家庭在外环外购房不限套数。
上海新政后首周(8月26日至9月3日)，上海新房、二手房市场均有所修复，其中新房市场表现更为明显。中指研究院数据显示，新政后首周上海新建商品住宅日均成交3.1万平方米，较7月份日均增长25%；二手商品房日均成交603套，较7月份日均增长1%。
9月5日，深圳市住房和建设局、中国人民银行深圳市分行发布《关于进一步优化调整本市房地产政策措施的通知》，分区优化调整居民购买商品住房政策。
随着各地进一步优化购房限制性措施，住房消费需求有望得到充分释放。为巩固楼市止跌回稳态势，未来政策层面还能如何发力？
“北京、上海、深圳等一线城市通过外围限购优化并结合住房公积金政策优化，显著拉动改善性需求。”张波表示，未来房地产政策应延续因城施策主基调，通过购房补贴等举措进一步激活需求。从长效机制来看，各地则需要稳定推进城市更新，带动城中村改造并形成长期效应，通过空间重构、产业升级、社会治理创新等多重路径，推动城市向高质量发展转型。
李宇嘉认为，各地应把握房地产市场供求关系发生重大变化的趋势，在库存压力较大的区域暂缓供地和开工。新增住房供应在板块、户型、面积等方面要做到有差异、以需定供，避免同质化和恶性内卷。此外，各地也应加大存量商品房收储力度，将其作为保障性住房，在盘活存量房源的同时降低外来人口、新市民扎根城市的成本，夯实可持续的购买力。
